Archiv pro měsíc: Prosinec 2007

Nový stavební zákon – rozhodnutí o užívání staveb

 

V úvodu nutno podotknout, že užívat lze pouze dokončenou stavbu, popř. část stavby schopnou samostatného užívání, a to po provedení a vyhodnocení předepsaných zkoušek podle zvláštních předpisů (potvrzení o výsledku zkoušení komínů, kontroly rozvodných sítí ap.). Existují však dvě zákonné výjimky. Těmi jsou předčasné užívání stavby a zkušební provoz. Stavbu lze předčasně užívat na základě časově omezeného povolení stavebního úřadu, které je vydáno na žádost stavebníka v případě, že stavba ještě není úplně dokončena, avšak její užívání nemůže ohrozit bezpečnost a zdraví osob nebo zvířat anebo životní prostředí. K žádosti musí být přiložen návrh podmínek předčasného užívání. Zkušebním provozem se ověřuje funkčnost a vlastnosti stavby podle projektové dokumentace. Jedná se tedy o zvláštní způsob provozu, který má ověřit, zda stavba vyhovuje předpokládaným vlastnostem i za běžného provozu. Proto může zkušební provoz nařídit rozhodnutím i stavební úřad bez návrhu vlastníka jako předpoklad vydání kolaudačního souhlasu.

Dnešní stavební zákon zná dva způsoby, jak podle zákona začít užívat stavbu. Tím jednodušším způsobem je pouhé oznámení záměru o užívání dokončené stavby a druhým způsobem potom je kolaudační souhlas.

Zákon vymezuje, pro které stavby musí stavebník opatřit kolaudační souhlas. Jedná se o stavby, jejichž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit, typicky jsou jimi nemocnice, škola, nájemní bytový dům, stavba pro obchod a průmysl, stavba pro shromažďování většího počtu osob, stavba dopravní a občanské infrastruktury, stavba pro ubytování odsouzených a obviněných, dále všechny stavby, u kterých bylo stanoveno provedení zkušebního provozu a změny stavby, která je kulturní památkou. Stavebník ke své žádosti (podané na předepsaném formuláři) o vydání kolaudačního souhlasu připojí identifikační údaje o stavbě a předpokládaný termín jejího dokončení. Je-li stavba předmětem zápisu v katastru nemovitostí, pak je povinností stavebníka opatřit geometrický plán. Ve zvláštních případech je nutné rovněž opatřit stanovisko dotčeného orgánu (např. pro kulturní památky závazné stanovisko orgánu obce s rozšířenou působností). Povinností stavebního úřadu je poté do patnácti dnů stanovit termín provedení závěrečné kontrolní prohlídky stavby a uvést, které dokumenty při ní stavebník musí předložit. Od takovéto prohlídky stavební úřad upustí, byl-li k žádosti přiložen posudek autorizovaného inspektora (viz minulý článek). V průběhu prohlídky je zejména zkoumán soulad provedení stavby s ohlášením stavebnímu úřadu podle stavebního povolení a projektové dokumentace, dále zda nic nebrání bezpečnému užívání stavby a zda jsou dodrženy případné požadavky zvláštních orgánů. Pokud je vše v pořádku vydá stavební úřad do patnácti dnů od provedení prohlídky kolaudační souhlas, který je dokladem o povoleném účelu užívání stavby. Není-li stavba v pořádku, pak stavební úřad užívání zakáže. Stavebník má pak povinnost nedostatky odstranit a písemně to oznámit stavebnímu úřadu, který potom provede kontrolní prohlídku novou.

Druhou možností je pouhé oznámení záměru o užívání dokončené stavby. U staveb, které nevyžadují postup k získání kolaudačního souhlasu, musí stavebník oznámit záměr stavbu užívat nejméně třicet dní před začátkem samotného užívání. Pokud stavební úřad do třiceti dnů užívání stavby nezakáže, pak platí fikce udělení souhlasu a stavebník může stavbu užívat. Zakázat užívání stavby může stavební úřad pouze na základě zákonných důvodů, které jsou obdobné jako překážky kolaudace stavby. Tento jednodušší postup bude patrně většinový, protože se bude uplatňovat u běžných rodinných domů stavěných pro vlastní potřebu. Jedná se tak o značné zjednodušení nejen pro stavebníky, ale i pro samotné stavební úřady.

Fáze řízení o užívání stavby je třetí a poslední etapou, kterou je nutno absolvovat při realizaci staveb.

 

Zbyněk Bouda, student 4. ročníku Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně

Nový stavební zákon – povolování realizace staveb

 

Podobně jako u umísťování stavby máme i ve stádiu realizace stavby několik možností, jak postupovat. Nejjednodušší bude postup podle § 103 stavebního zákona. Tyto stavby nevyžadují ani stavební povolení ani stavební ohlášení. Jedná se o poměrně obsáhlý, ovšem taxativní (omezený na uvedené případy) výčet jednoduchých staveb. (především stavby s omezenou rozlohou, dále přesně definovaná technická infrastruktura, stožáry, antény a jiná podobná zařízení, zásobníky, nádrže na vodu a bazény, nejde-li o vodní díla, opěrné zdi, či oplocení, dále do tohoto režimu spadají udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu a vzhled stavby, životní prostředí a bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou, dále různé terénní úpravy a zařízení malého rozsahu a zákonem další vymezené stavby.

Nespadá-li nám stavba do výše uvedeného vymezení, kdy bychom nepotřebovali žádné rozhodnutí, musíme se pokusit o postup dle §104 stavebního zákona – tedy stavební ohlášení. Zde už se jedná o klasické správní řízení. Pokud se jedná o některé zvláštní stavby podle § 104 odst. 1 stavebního zákona (tedy takové, pro které pro jejich umístění postačuje územně plánovací informace – typicky rodinný dům do výměry 150m2) oznámení o realizaci stavby se podává na zvláštním formuláři, jehož použití je povinné. U těchto staveb je postup takový, že postačí ohlášení bez předchozího územního rozhodnutí nebo územního souhlasu. Spolu s ohlášením stavebník doloží, že o svém stavebním záměru prokazatelně informoval vlastníky sousedních pozemků a staveb na nich; ti mohou příslušnému stavebnímu úřadu oznámit případně své námitky proti stavbě do 15 dnů ode dne, kdy byli stavebníkem informováni. Vedle toho stavby, pro které nepostačí územně plánovací informace, ale je potřeba jiný postup v řízení o umístění stavby, vyžadují jiné přílohy, či zde není povinné použití formuláře podle vyhlášky. Tyto rozdíly jsou pro nás však nepodstatné. K ohlášení se obvykle přikládají zákonem vymezené dokumenty podle typu stavby (může se jednat o projektovou dokumentaci, za určitých okolností může stavební úřad požadovat např. doklad prokazující vlastnické právo případně závazná stanoviska dotčených orgánů apod. – náležitosti vám sdělí stavební úřad nebo na ně budete upozorněni po nesprávném podání při odložení věci). Po ohlášení má stavební úřad patnáct dní k posouzení, zda jsou splněny všechny náležitosti. Pokud ne, věc odloží a poučí vás o tom, co doplnit. Do třiceti dnů od ohlášení stavební úřad posoudí, zda nejsou splněny podmínky zákazu stavby. Pokud nejsou dány důvody pro zákaz stavby, pak do čtyřiceti dnů od ohlášení stavby stavební úřad vydá souhlas s realizací stavby. Pokud zůstane stavební úřad nečinný, pak platí fikce souhlasu dnem následujícím – tedy nejpozději 41.den po ohlášení můžete začít se stavbou. Platnost povolení je jeden rok – v této lhůtě je nutné začít se samotnou stavbou.

Nejsou-li splněny ani podmínky pro ohlášení stavby, pak spadáme do kategorie klasického stavebního povolení. Tento postup je v podstatě obdobný jako povolování staveb podle starého stavebního zákona. V tomto řízení není nezbytné nařizovat ústní jednání, právní moci nabývá rozhodnutí ve lhůtě deseti dnů od doručení. Jeho platnost je omezena na dva roky od nabytí právní moci. Novinkou ovšem je možnost získat namísto stavebního povolení tzv. certifikát autorizovaného inspektora. Tento postup bude brzy možný (po jmenování inspektorů ministrem pro místní rozvoj), ovšem je otázkou, zda bude nějak masivně využitelný pro předpokládanou vyšší nákladovost. Výhodou ovšem je rychlost a bezstarostnost pro stavebníka. Zjednodušeně řečeno dopomáhá autorizovaný inspektor souladu požadavků stavebníka a požadavků stavebního úřadu. Rozhodnuto je pak na základě oznámení a přiloženého certifikátu, osvědčujícího tento soulad ve zkráceném stavebním řízení.

Poslední možností jak realizovat stavbu v souladu se zákonem je uzavření veřejnoprávní smlouvy podle § 161 správního řádu. Ovšem i zde, stejně jako u procesu umístění stavby, nemá praxe s tímto postupem zkušenosti.

Závěrem si krátce shrňme možnosti, které máme. Nejjednodušší je situace kdy není vyžadováno ani povolení ani ohlášení. V jiných případech může stavební úřad vyžadovat ohlášení stavby, další možností je stavební povolení, které může být nahrazeno zkráceným stavebním řízení pomocí certifikátu autorizovaného inspektora a poslední možností je uzavření veřejnoprávní smlouvy.

Příště se budeme věnovat řízení o užívání stavby (kolaudační souhlas, oznámení o užívání stavby).

 

Zbyněk Bouda, student 4. ročníku Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně