Nový stavební zákon – rozhodnutí o užívání staveb

 

V úvodu nutno podotknout, že užívat lze pouze dokončenou stavbu, popř. část stavby schopnou samostatného užívání, a to po provedení a vyhodnocení předepsaných zkoušek podle zvláštních předpisů (potvrzení o výsledku zkoušení komínů, kontroly rozvodných sítí ap.). Existují však dvě zákonné výjimky. Těmi jsou předčasné užívání stavby a zkušební provoz. Stavbu lze předčasně užívat na základě časově omezeného povolení stavebního úřadu, které je vydáno na žádost stavebníka v případě, že stavba ještě není úplně dokončena, avšak její užívání nemůže ohrozit bezpečnost a zdraví osob nebo zvířat anebo životní prostředí. K žádosti musí být přiložen návrh podmínek předčasného užívání. Zkušebním provozem se ověřuje funkčnost a vlastnosti stavby podle projektové dokumentace. Jedná se tedy o zvláštní způsob provozu, který má ověřit, zda stavba vyhovuje předpokládaným vlastnostem i za běžného provozu. Proto může zkušební provoz nařídit rozhodnutím i stavební úřad bez návrhu vlastníka jako předpoklad vydání kolaudačního souhlasu.

Dnešní stavební zákon zná dva způsoby, jak podle zákona začít užívat stavbu. Tím jednodušším způsobem je pouhé oznámení záměru o užívání dokončené stavby a druhým způsobem potom je kolaudační souhlas.

Zákon vymezuje, pro které stavby musí stavebník opatřit kolaudační souhlas. Jedná se o stavby, jejichž vlastnosti nemohou budoucí uživatelé ovlivnit, typicky jsou jimi nemocnice, škola, nájemní bytový dům, stavba pro obchod a průmysl, stavba pro shromažďování většího počtu osob, stavba dopravní a občanské infrastruktury, stavba pro ubytování odsouzených a obviněných, dále všechny stavby, u kterých bylo stanoveno provedení zkušebního provozu a změny stavby, která je kulturní památkou. Stavebník ke své žádosti (podané na předepsaném formuláři) o vydání kolaudačního souhlasu připojí identifikační údaje o stavbě a předpokládaný termín jejího dokončení. Je-li stavba předmětem zápisu v katastru nemovitostí, pak je povinností stavebníka opatřit geometrický plán. Ve zvláštních případech je nutné rovněž opatřit stanovisko dotčeného orgánu (např. pro kulturní památky závazné stanovisko orgánu obce s rozšířenou působností). Povinností stavebního úřadu je poté do patnácti dnů stanovit termín provedení závěrečné kontrolní prohlídky stavby a uvést, které dokumenty při ní stavebník musí předložit. Od takovéto prohlídky stavební úřad upustí, byl-li k žádosti přiložen posudek autorizovaného inspektora (viz minulý článek). V průběhu prohlídky je zejména zkoumán soulad provedení stavby s ohlášením stavebnímu úřadu podle stavebního povolení a projektové dokumentace, dále zda nic nebrání bezpečnému užívání stavby a zda jsou dodrženy případné požadavky zvláštních orgánů. Pokud je vše v pořádku vydá stavební úřad do patnácti dnů od provedení prohlídky kolaudační souhlas, který je dokladem o povoleném účelu užívání stavby. Není-li stavba v pořádku, pak stavební úřad užívání zakáže. Stavebník má pak povinnost nedostatky odstranit a písemně to oznámit stavebnímu úřadu, který potom provede kontrolní prohlídku novou.

Druhou možností je pouhé oznámení záměru o užívání dokončené stavby. U staveb, které nevyžadují postup k získání kolaudačního souhlasu, musí stavebník oznámit záměr stavbu užívat nejméně třicet dní před začátkem samotného užívání. Pokud stavební úřad do třiceti dnů užívání stavby nezakáže, pak platí fikce udělení souhlasu a stavebník může stavbu užívat. Zakázat užívání stavby může stavební úřad pouze na základě zákonných důvodů, které jsou obdobné jako překážky kolaudace stavby. Tento jednodušší postup bude patrně většinový, protože se bude uplatňovat u běžných rodinných domů stavěných pro vlastní potřebu. Jedná se tak o značné zjednodušení nejen pro stavebníky, ale i pro samotné stavební úřady.

Fáze řízení o užívání stavby je třetí a poslední etapou, kterou je nutno absolvovat při realizaci staveb.

 

Zbyněk Bouda, student 4. ročníku Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně

32 komentářů u „Nový stavební zákon – rozhodnutí o užívání staveb

  1. Jindřiška Kulhánková

    Potřebovala bych vědět, zda má pronajímatel právo pronajímat k mojí zkolaudované provozovně, kterou tvoří ordinace, čekárna,místnost s RTG,WC pro personál a pro pacienty,společenská místnost pro zaměsnance a úklidová komora, vše umístěné ve druhém patře soukromé poliklimiky ještě podíl na přístupových cestách, tj. schodišti a chodbách polikliniky od vstupu do budovy v přízemí až do druhého patra. Pořád se kvůli tomu hádáme. Tyto prostory, ordinace + výše vyjmenované měří dohromady 36m2 a on chce abych platila právě i s mojím podílem na shodišti a chodbách a výtahu 55m2. Zároveň byh potřebovala vědět, jak mám platit za užívání výtahu. Nájemci v prvním patře a v suterénu ho odmítají hradit, a zase ho máme prý hradit jen my, doktoři, v druhém patře

  2. Mgr. Oldřich Topka

    Dobrý den, užívání společných prostor je nebo by mělo být zahrnuto přímo v nájemném. Jejich užívání je totiž zcela logicky spjato s užíváním pronajatého prostoru. Je tedy na odpovědnosti pronajímatele si toto zohlednit v nájemní smlouvě a nájemném. Obdobně se to týká i výtahu. Jestli budete mít potíže, vezměte smlouvu a předložte ji právníkovi k posouzení. Měl by Vám navrhnout konkrétní možnosti obrany.

  3. Radka Bábíčková

    Dobrý den,

    máme postavený dvoupodlažní dům. Spodní patro je samostatná bytová jednotka a taktéž i byt v podkroví.

    Jenže podkroví ještě není hotové a paní ze stavebního ůřadu nám nechce zkolaudovat spodní patro, i když toto patro je již hotové a mý rodiče tam již i bydlí. Nejdříve tvrdila, že je to možné a spodní patro budeme mít zkolaudované a na podkrovní bydlení a garáž si po jejich dokončení podáme žádost o doplňující kolaudační řízení. Jenže dotyčná paní na druhý den volala a prý to nejde takto provést.

    Jak se můžeme bránit a je vůbec nějaká možnost, aby nám spodní patro zkolaudovali samostatně?

    Děkuji za odpověď

  4. Jiřina Zálešáková

    Soused požádal o staveb.povolení na "rekonstrukci hospodářské budovy" s tím, že zde bude skladovat seno a stroje. Já jsem dala souhlas s výslovnou podmínkou, že zde nebude prováděn chov zvěře či ptactva.(Hosp.budova je v bezprostř.blízkosti našeho RD.)

    Ihned po kolaudaci soused do budovy navezl větší množství činčil za účelem chovu. Po našem protestu na stavebním úřadu, tento dal sousedovi souhlas se změnou užívání stavby pro chov činčil.

    Jelikož nebyly v objektu prováděny žádné úpravy,které by chov zvířectva vyžadoval, jsem přesvědčena, že záměr chovu zvěře byl již zamýšlen při žádosti o povolení rekonstrukce hosp. budovy, a to s tichým souhlasem stavebního úřadu.

    Nesouhlasím se změnou užívání stavby z důvodu obtěžování pachem, mouchami atd. Mohu se nějak proti tomuto bránit? Děkuji za odpověď.

  5. Petr Kondr

    Dobrý den,prosím,nevím na koho se obrátit o radu.Bydlíme v RD ,který stojí jako jediný ve slepé ulici,ale když se do ulice vjede,je tam vjezd na parkoviště k motorestu.Můj manžel jezdí s kamionem a tak maximálně 7 x do roka se staví doma a přiveze nám dřevo na topení.Máme postavený a zkolaudovaný dům ve kterém topíme dřevem (zplynovací kotel).Proto tedy to dřevo.Někdy odjede hned a někdy až druhý den ráno.Ráno nikdy vůz netůruje,odjíždí jako myška,ani já ho neslyším.V ulici nemůže vůbec nikomu překážet,ale pan podnikatel z motorestu chce ukázat jakou má moc a nechal do ulice namontovat značku "ZÁKAZ VJEZDU NÁKLADNÍCH AUT"(je bez dodatkové cedule)to by jinak nemělo ten pravý efekt!!!!!!A teď se dostáváme k jádru věci.Sice nám město schválilo vytápění tuhým palivem(dřevem),ale nyní nám vlastně dal zákaz a možnost si toto palivo dovézt…..Jen kvůli jednomu hlupákovi.Asi je pravdou,že čím slušněji se budeš chovat k okolí,tím víc se okolí bude roztahovat..FUJ!! Prosím moc o radu.Děkuji

  6. Miroslav Klemm

    Dobrý den.Jsem majitelem pozemku vedeného v katastru nemovitostí jako zahrada.V územním plánu obce se zde počítá se stavbou rodinného domu.Na tomto pozemku si chci postavit montovanou zahradní chatku bez základů,vytápění a sociálního zařízení.Zastavěná plocha by byla cca 20m2.Je třeba k této stavbě souhlas stavebního odboru?

  7. Kateřina Janurová

    Dobry den,

    mam nekolik dotazu. Tak zaprve, sousedi pri vymene stareho plotu za novy posunuli svuj pozemek asi o 10 cm k nam. Tudiz na nasem pozemku ubrali a jeste rikaji, ze tomu tak neni. Co s tim? Je nejake narizeni, ktere by je mohlo donutit v nejhorsim pripade plot znovu zbourat a posunout se zpet k nim?

    Pri vystavbe noveho plotu se jejim najatym pracovnikum podarilo nam proslapnout zcasti zapusteny bazen (prumer 3m), ktery je asi 40-50 cm od jejich stavajiciho plotu. Tudiz se chci zeptat, zda je jejich povinnost dat vzniklou skodu do poradku, a take jestli je pro bazen nejaka dana vzdalenost od sousedova plotu. A poslednim dotazem by bylo, zda pri stavbe jejich plotu ja jako vlastnik sousedniho pozemku je musim pustit na svuj pozemek, nebo oni se na mem pozemku pohybovat nemohou.

    Dekuji mockrat za urgentni odpoved. Katerina

  8. Martin Láska

    Dobrý den, právě jsme zahájili kolaudační řízení novostavby RD,které stavební úřad přerušil s odůvodněním, že příjezdová komunikace k hranici pozemku(štěrková cesta 6m široká a 30m dlouhá) není prý zkolaudovaná. Prý je to závada bránící užívání naší stavby. Nemáte někdo s tímto podobné zkušenosti? Děkuji. M.L.

  9. Lukáš Hořt

    Dobrý den,

    soused po mne vyžaduje výměnu plechového plotu který neohrožuje jeho bezpečnost a plní svou technickou funkci v plném rozsahu. Plech za 10 let stáří zkorodoval. Vztahuje se prosím povinnost žádat o stavební povolení při stavbě nového dřevěného plotu, který je cca 4,5 m vysoký, 15 m dlouhý a nemá podezdívku? Sousedí s pozemkem souseda, nehraničí s poozemní komunikací. Musí se k tomu ohlášení, nebo stavebnímu povolení soused vyjadřovat? Jaké podklady k tomu musím doložit? Musí být razítko architekta?

    Děkuji za vaší odpověď. S pozdravem Lukáš

  10. Jiří Veselý

    Máme RD před dokončením a tak se ptám. Podle nového zákona- existuje nějaká tolerance při posuzování zastavěné plochy, která je limitem pro posouzení! Náš dome, díky verande přesáhl zastavěnou plochu 150 m2 o sedm metrů čtverečních. Slyšel jsem někde, ža wexistuje nějaká tolerance. Začali jsme stavět na stavební povolení a nyní jsem doufal, že se na nás povinnost kolaudace nevztahuje. Poraďte!

  11. Alena Heřmánková

    Potřebuji změnit uživání chalupy z rekreač.objektu na objekt k bydlení, který dříve k bydlení sloužil i měl c.popisné.Nyní nesplňuje světlou výšku, v místnostech jsou na stropě trámy, v 1.patře je výška ke stropu 2 metry, v přízemí 2,3. Existuje ze zákona možnost udělení vyjímky u těchto starších budov? Děkuji

  12. Leona Ublová

    Dobrý den.Máme dokončený dům a chceme se nastěhovat. Stavební úřad ale nechce vydat trvalé povolení užívání stavby, protože prý nemáme hotovou fasádu. A co když prý ji neuděláme vůbec a pak to bude hyzdit okolí.Jenže tím pádem nás nepřihlásí k trvalému pobytu, nemůžeme žádat např: o občanský průkaz a další věci, které souvisí se stěhováním do nové lokality.Chceme fasádu udělat až příští rok, kvůli tomu, že se okolo staví, jezdí mechanizace a otřesy by mohly fasádu poškodit Dům si musí také "sednout a vypraskat".Proto je lepší ji udělat později. Zdá se nám to nesmyslné.Děkuji za odpověď. Leona

  13. Kateřina Kýrová

    Dobrý den, mám na vás tři otázky.

    1) Co všechno potřebuji za doklady při žádosti užívání stavby ( měli jsme ohlášku ).

    2) Máme problém s vodohospodáři ohledně placení stočného. V zákoně stojí,že pokud vaše spotřeba na zahradu bude větší než 30kubíků ročně máte nárok na hodiny aby jste neplatil stočné. Naše spotřeba vody na zahradu je za 3 měsíce 37 kubíků,ale vodohospodáři se kroutí a účtují mi stočné aniž bych vodu vypouštěla do kanalizace

    3)Na sousední parcele se plánuje velká stavba roninného domu.Všechny baráky jsou stejně situované,ale sousedé si naplánovali barák na druhém konci pozemku,ještě k tomu podskepený a já se bojím,že budeme mít stín na celé zahradě.Ještě máme pozemky ve velkém spádu a my jsme nejníž, když jsme plánovali plot, tak jsme chtěli udělat plot s podezdívkou,ale sousedka s tím nesouhlasila.Ťeď se bojím,že když začnou stavět,že mi veškerá suť, voda atd. půjde na naši hotovou zahradu.Nechci někomu dělat problémy,ale zase plánuji,že tam zůstanu celý život:-)

  14. roman grzymek

    Dobrý den chtěl jsem poprosit o radu jestli mohu na svém soukromém pozemku parkovat osobní auta v mém vlastnictví cca 20 kusech,nebo k tomu potřebuji nějaký souhlas moc děkuji za radu.

  15. Štěpánka

    Dobrý den,

    chtěla bych vás poprosit o radu. Soused si na svém pozemku postavil altán a skleník, obojí těsně u našeho plotu. Nežádal nás o souhlas, ani jsme mu nic nepodepsali. Na naše námitky, že voda z okapu na jeho altánu stéká k naší podezdívce, reagoval slovy, že to má vyřešeno a že je to takto naprosto v pořádku (voda stéká do jímky vyplněné štěrkem, která ale navazuje na podezdívku našeho plotu). Nyní jsem se dozvěděla, že by měl obě stavby mít minimálně 2,5 metru od našeho pozemku. Můžeme s tím ještě něco dělat? Altán i skleník stojí už několik let.

    Děkuji za odpověď a přeji krásný den.

  16. Klára Jeníková

    Dobrý den,

    v zahradě patřící k našemu RD jsme na základě ohlášení postavili samostatně stojící zimní zahradu. Objekt má zčásti pronajaté občanské sdružení, které v něm 2 dny v týdnu provozuje celodenní setkávání předškolních dětí od rodičů, kteří jsou členy obč.sdružení. Jedná se o neziskovou aktivitu sdružení. Většinu času tráví děti v lese a venku, do zimní zahrady se schovávají při špatném počasí a zhruba na 2 hodiny v poledne. Lze takovou činnost v objektu provozovat? Pokud ano, kde lze toto prokázat. Pokud ne, jak záležitost legalizovat s minimální administrativou?

    Děkuji za odpověď.

  17. bydlící rezidenti neregistrované sdružení

    Obtěžují nás, jako bydlící rezidenti, parkující auta studentů místní univerzity. Univerzita provádí, na základě stavebního povolení další výstavbu, ale bez akceptování normy ČSN 73 6110 – dimenzování a výpočet parkovacích míst na vlastním pozemku a bez studie vlivu na živ. prostředí apod. Jako bydlící v nejbližším okolí nemáme kde parkovat, jsme obtěžování provozem a počtem aut v ulicích – skokový nárůst po dříve dokončené stavbě a staví se další. Tyto stavby jsou sice zahrnuty v územním plánu, ale domníváme se, že dochází k porušování stavebního zákona za asistence stavebního úřadu a poskytování mylných informací. Po projednání společné stížnosti na úř. městské části již nikdo s námi nekomunikuje. Jaké máme možnosti domoci se práva na zajištění klidného bydlení a jak postupovat ? Děkujeme za radu.

  18. Petr Novotný

    Dobrý den doděláváme rd začal jsem se zajímat o kolaudaci všechny potřebné zpráva mam tak jsem zajel na stavební ůřad tam mě oznámili že bez fasády se nekolauduje

  19. Mgr. Oldřich Topka

    Dobrý den, jestliže se jedná o část stavby, která je schopná samostatného užívání, nemělo by SÚ nic bránit v kolaudaci. Kontaktujte nadřízeného dotyčné úřednice nebo právní oddělení SÚ a požadujte vysvětlení toho, proč a z jakých zákonných důvodů úřednice odmítá bytovou jednotku zkolaudovat.

  20. Mgr. Oldřich Topka

    Dobrý den, jestliže stavební úřad vše povolil, pak to nebude snadné. Správní cestou nejspíš ničeho nedosáhnete, takže budete muset přemýšlet o správní žalobě. A to by jste měla zkonzultovat s právníkem.

  21. Mgr. Oldřich Topka

    Dobrý den, požádejte na odboru dopravy o udělení výjimky ze zákazu, alespoň v rozsahu nezbytném pro závoz a složení dřeva.

  22. Mgr. Oldřich Topka

    Dobrý den, skutečnosti, které o posunutí plotu tvrdíte, by musel zjistit SÚ a nařídit odstranění stavby plotu. Ohledně škody na bazénu bude nutné zjistit, kdo za ni odpovídá a pak škodu vymáhat. V obou případech platí, že pokud nedojde ke smírnému řešení, bude to běh na dlouhou trať, který se neobejde bez podání příslušných žalob. Pokud nebudou mít souhlas ke vstupu na Váš pozemek při stavbě plotu, pak se mohou obrátit na stavební úřad se žádostí, aby Vám byla uložena povinnost jim vstup umožnit. Tato možnost vyplývá z §141 stavebního zákona. V ostatním se obraťte přímo na příslušný úřad. Práci úředníků zde nenahrazujeme.

  23. Mgr. Oldřich Topka

    Dobrý den, na stavebním úřadu by mělo být vydáno územní rozhodnutí. Dokumentaci záměru budete muset doložit. Konkrétní instrukce Vám dají úředníci.

  24. Mgr. Oldřich Topka

    Dobrý den, užívání stavby postavené na stavební povolení se bez kolaudace neobejde.

  25. Mgr. Oldřich Topka

    Dobrý den, změnu účelu užívání musíte projednat na stavebním úřadu. Stavební zákon takové výjimky výslovně nestanoví, ale řada věcí má své řešení odvozené od letité praxe úředníků a poznatků z praxe. Eventuálně kontaktujte projekční či inženýringovou firmu.

  26. Mgr. Lucie Jindrová, advokát

    Dobrý den,

    rozhodnutí stavebního úřadu je zcela v jeho kompetenci a pokud jej vydat nechce, tak k tomu má důvod. Osobně spíše nechápu, co Vám brání v tom, abyste se i přesto fyzicky nastěhovali – to na to potřebujete razítko?

  27. Mgr. Oldřich Topka

    1) Instrukce o podkladech pro povolení užívání stavby si vyžádejte na stavebním úřadu, jsou tam od toho.

    2) S vodárnami musíte vstoupit do reklamačního řízení a dožadovat se toho, aby Vám nesprávně neúčtovali stočné. Takže nesprávnou platbu rozporujte, eventuálně podejte podnět k příslušnému vedoucímu nebo věc projednejte na jejich právním oddělení.

    3) Jako sousedé budete účastníci územního i stavebního řízení. Tam budete mít prostor pro podání Vašich námitek k umístění stavby a jejímu provedení včetně argumentace o tom, v jakém ohledu se Vás plánovaný stavební záměr dotkne. Aby měly námitky nějaký smysl, doporučuji kontaktovat odborníka z oblasti stavebnictví, který by Vám poradil s tím, jak je odborně podložit.

  28. Jana Chvátalová DiS.

    k bodu 3) Stavební zákon řeší i jinou variantu – a to je územní souhlas a ohlášení, kde žádní účastníci řízení nejsou, neboť se žádné řízení nevede. Navíc je důležité, co je uvedeno v územním plánu, zda nexistuje regulační plán (podmínky pro umsítění, vzhled staveb, atd.)

    Odborníka doporučuji, ale nejen stavaře, ale také člověka s alespoň minimálním právním vzděláním. Existují i jiné připomínky, které mohou být uplatněny, nejen z oblasti stavebnictví.

  29. Vlastimil Melecký - architekt

    Nejsem si úplně jistý, jak je to se skleníkem, ovšem altán má nejspíš základy a bude tedy stavbou, na něž se vztahují odstupové vzdálenosti od hranice sousedních pozemků. Kromě tohoto existuje i u altánu, který je nejspíš dřevěný, požárně nebezpečný prostor, který zřejmě zasahuje na váš pozemek, což taky není v pořádku! V tomto případě bych se obrátil na příslušný stavební úřad. Městské úřady mívají i svá právní oddělení.

  30. Alena

    Dobrý den,máme úplně ten samý problém s trvalým užíváním dokončené stavby.Sice v novostavbě bydlíme, ale nemáme číslo popisné, je problém s odvozem odpadů, a hlavně rozhodnutí o trvalém užívání stavby potřebuji doložit na hypotéku. Na základě jakého zákona vám stavební úřad může nařídit mít natřenou fasádu? Děkuji za odpověď.

  31. kamila Matejkova

    Dobry den, chtela bych se zeptat, zda je bez nejake pokuty, sankce, trestni činosti atd. mozne pronajimat byty na dobu rcitou na jeden rok v nezkolaudovanem dome? Bez radne pripojky eletrickeho proudu? Pronajala jsem si byt v takovem dome, ted bych se chtela co nejdrive ostehovat z rodinnych dvodu, ale majitel nezkolaudovaneho domu se semnou odmita bavit. Tak se chci optat, jestli v takovem dome vbec muze bydlet nekolik najemniku?

    Dekuji za odpoved

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Můžete používat následující HTML značky a atributy: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>