Pár poznámek o katastru nemovitostí

 

Katastr nemovitostí je upraven zejména v zákoně č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, zákoně 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů a prováděcími vyhláškami k těmto zákonům. Katastr je podle zákona soubor údajů o nemovitostech v České republice, zahrnujících jejich soupis a popis jejich polohového a geometrického určení. Jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv (např. nejčastěji právo zástavní) k nemovitostem. Katastr tak poskytuje souhrn informací, které slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí, k oceňování nemovitostí ap. Nutno zdůraznit, že při rozporu stavu zapsaného v katastru a stavu faktického se vychází ze stavu faktického (typicky právě při oceňování majteku). Vedle toho je nutné zdůraznit, že informace zapsané v katastru nejsou právně závazné bez dalšího a nemusí tak odpovídat skutečnosti. Zákon stanoví, že závazné pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru jsou pouze parcelní číslo, geometrické určení nemovitosti, název a geometrické určení katastrálního území. Z toho plyne, že ne vždy vlastník zapsaný v katastru je skutečným vlastníkem nemovitosti ve chvíli, kdy pořizujete výpis z katastru nemovitostí. Stejně tak není závazná informace o kategorii půdy – tedy půda zapsaná jako zemědělská už může být součástí kategorie jiné – což může být problém např. u záměru stavebního.

V katastru se podle zákona evidují pozemky v podobě parcel, budovy spojené se zemí pevným základem, byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky v budovách, rozestavěné budovy (v případě, že o to požádá vlastník, u některých typů podle zákona je nutná evidence vždy). V katastru se neevidují drobné stavby, jejichž definici přináší nový stavební zákon.

Zápisy do katastru nemovitostí se provádí na základě ohlášení vlastníka (je zde tak stanovena zákonem povinnost vlastníku nebo jinému oprávněnému ohlásit katastrálnímu úřadu změny údajů týkající se jejich nemovitostí a to do 30 dnů ode dne jejich vzniku a předložit listiny, které tuto změnu dokládají. Pokud tuto nebo jinou povinnost vlastník nebo jiná oprávněná osoba nesplní, vystavují se nebezpečí udělení sankce podle zákona o přestupcích – fyzická osoba podnikající podle samotného katastrálního zákona) nebo na základě rozhodnutí, souhlasu nebo oznámení vydaného příslušným státním orgánem, který zároveň stanoví státnímu orgánu povinnost zaslat takové rozhodnutí katastrálnímu úřadu.

Zápisy do katastru se provádí obvykle třemi způsoby. Může jít o vklad do katastru nemovitostí, poznámku, či záznam. Vkladem se zapisují takové skutečnosti, které nevzniknou přímo ze zákona či podobným způsobem (např. pro záznam je typický zápis na základě rozhodnutí soudu, příklepem licitátora v dražbě, vydržením ap.), ale na základě nějakého konstitutivního aktu (nejčastěji na základě nějaké smlouvy – ať kupní, nájemní, úvěrové, zástavní, o zřízení věcného břemene ap.).

Řízení o povolení vkladu je zahájeno dnem doručení písemného návrhu katastrálnímu úřadu. Otázka, kdy je doručeno, může být významná ve chvíli, kdy na katastrální úřad dojdou návrhy na vklad k jedné nemovitosti, které jsou v nesouladném postavení. Katastrální úřad se tak nejprve vypořádá s návrhem, který dojde dříve, což může někdy značně zkomplikovat situaci oprávněnému žadateli. Zákon rovněž stanoví povinné přílohy k žádosti a formální a obsahové náležitosti této samotné žádosti. Katastrální úřad pak zkoumá, zda není navrhovanému stavu na překážku stav zapsaný v katastru, dále zda je navrhovaný vklad odůvodněn přiloženými listinami, povahou právního úkonu, který zakládá navrhovanou změnu v katastru (tzn. zda je např. kupní smlouva platná, ať už po stránce formální, tak obsahové), zda jsou účastníci oprávněni nakládat s předmětem vkladu a v neposlední řadě zkoumá způsobilost účastníků řízení.

Záznam či poznámka se provádí na základě zákonných skutečností, a proto jim nebudeme věnovat pozornost.

Závěrem je vhodné dodat, že mnohé informace Vám může poskytnout jenom Váš příslušný úřad, a proto se v případě nějakých problémů nespoléhejte na vlastní invenci, ale neváhejte se na tento úřad obrátit. Je tak vhodné zdůraznit, že Váš katastrální úřad najdete i s příslušnou místní příslušností ve sdělení ČÚZK č. 263/2005 Sb. Obecně však můžeme říct, že Vaše příslušné katastrální pracoviště naleznete na obecním úřadě s rozšířenou působností (tzv. trojkové obce).

Zbyněk Bouda, student 4. ročníku Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně

26 komentářů u „Pár poznámek o katastru nemovitostí

  1. J.Kotouč

    To,že výpis z katastru nemusí vždy odpovídat skutečnosti zažívám na vlastní kůži.Před 10 lety jsem zakoupil pozemky bez věcných břemen a letos mi byly připsána věcné břemena dle listin z roku 1941.

  2. Lucie Zelenková

    Dobrý den,chtěla bych se zeptat,zda nemá někdo podobnou zkušenost jako my v těchto dnech.Máme podepsanou kupní smlouvu s prodávajícím nemovitosi,máme dokonce i schválený úvěr od stavební spořitelny,ale prodávající nesouhlasí s podmíkami banky, kdy by se stal po určitou dobu (než se nemovitost přepíše na nás) zástavcem a vlastně dlužníkem.Je nějaké jiné řešení,které toto obejde?Děkuji L.Z.

  3. Jana Novosádová

    Dobrý den ,

    mám možnost koupit nemovitost. Nemovitost byla předmětem dědického řízení. Chci se zeptat zda musí být zapsán v katastru nový majitel na kterého přešlo dědické právo nebo zda je možné přepsat nemovitost ze zesnulého přímo na mě.Děkuji za odpověď Novosádová

  4. Katarina Patová

    Je možné ,že jsem majitelkou pozemků aniž bych o tom věděla?

    Před 6lety mi zemřel otec a na smrtelné posteli mi chtěl něco říct-ale bohužel nešlo to.

    Nedávno jsem se dozvěděla od známé(kamarádky zesnulého notáře),že bych měla být majitelkou pozemků.

    Je možné,že dědeček mi jako nezletilé daroval pozemky a tatínek to do své smrti tajil?

    Bohužel jeho známý notář se zabil v autě a tak mi to asi neměl kdo říct a nikdo jiný o tom nevěděl.

    Je to moje domněnka.

    Kde zjistím -jestli ty pozemky ,kdekoli v ČR vlastním.

  5. Dana

    Dobrý den,

    potřebovala bych radu. Jsem spolumajitelkou garáže s bývalým manželem. Provdáním jsem změnila příjmení a adresu trvalého bydliště. Změna v evidenci obyvatel je provedena. Jakým způsobem mám postupovat při provedení změny do výpisu z evidence nemovitostí na KÚ.Stačí osobní návštěva na KÚ s veškerými doklady, které se týkají garáže a doklady, prokazující mou totožnost? Je určená lhůta, do které se tato změna musí provést?

    Děkuji moc za odpověď.

  6. Jiří Šupčík

    Jsem majitelem parcely, kterou chci rozdělit na několik menších parcel. Následně hodlám zmíněné parcely připojit na inženýrské sítě (dle územního plánu pozemek určený k bydlení individuálnímu). S prodejem nepospíchám. Z KÚ jsem dostal informaci, že rozdělení (zápis do katastru) je možné jen na základě smlouvy nebo rozhodnutí. Jak mám postupovat pokud takovou listinu nemám??? Za odpověď vám děkuji.

  7. Robert Elbl

    Jak postupovat pokud KU provede chybně vklad sousední parcely do KN (zvětšení výměry parcely v neprospěch souseda – nás) a po naší stížnosti KN rozhodne, že nemá právní prostředky jak tuto chybu opravit (chybu uznal) a navrhuje nám vklad našeho zmenšeného pozemku do KN.

    Děkuji

  8. Marcela Martinková

    Dobrý den,

    chceme odkoupit pozemek – zahradu vedený ve zjednodušené evidenci. Museli jsme zajistit souhlas s rozdělením pozemku, kdy se pozemek v KN rozdělil na dva pozemky, přičemž pozemek, který kupujeme, byl nově označený a původní – ve zjednodušené evidenci v novém stavu zaniká. Chtěla jsem se zeptat, zda bude v kupní smlouvě jako předmět koupě označen již nově označený pozemek nebo ten vedený ve zjednodušené evidenci, který však v novém stavu zaniká. Stejně tak které označení (nové nebo původní) použít pro vklad do Katastru. Děkuji za odpověď.

  9. marie pokorná

    Dobrý den,

    provedli jsme výměnu bytu menší za větší s doplatkem paní,která je sama a chtěla byt menší.

    Výměna byla uskutečněna, zapsána do katastru nemovitostí,byt jsme zrekonstruovali,vložili jsme do něj nemalou částku a nyní máme platit daň finančnímu úřadu jakoby z prodeje bytu,který jsme jen směnili a žádné finanční zisky jsme neměli.

    Někde jsem slyšela,že v takovýchto případech,když s bytem nepodnikáte tato daň se platit nemusí.

    Prosím o odpověď zda by existovala nějaká možnost,aby nám byla daň prominuta,protože finanční prostředky nemáme,použili jsme je na doplatek a rekonstrukci a splácíme koupený byt.

    Děkuji

    M.Pokorná

  10. Michal Novotný

    Dobrý den,

    Nedávno jsme podepsal rezervační smlouvu na výstavbu rodiného domu a převod pozemku pod ním i menší části kolem (zahrada), oba předmětné pozemky teprve vzniknou s geometrickým plánem. Tudíž nastane situace, že budu mít uzavřenou smlouvu na koupi pozemku, který po zaměření nebudu vlastně chtít (pozemek původní)… přijde mi to dosti nestandartní postup. Mohu od této smlouvy odstoupit z důvodu nemožnosti plnění či neurčitosti.

    Děkuji

  11. Petra Uhrová

    Byla jsem v jednání o prodeji nemovitosti, které skončilo podepsáním návrhu smlouvy pro potřeby vyřízení hypotéky nabyvatelem. Později došlo ze strany kupujícího k okolnostem, které vedly k odstoupení od prodeje pozemku. KÚ však na žádost "kupujícího" a jím předložené jediné kopie této smlouvy začal vést řízení o převedu nemovitosti. Je možné aby KÚ zahájil toto řízení bez notářsky ověřené kopie a souhlasu prodávajícího. V současné době máme zaplombovanou nemovitost a jsme bezmocní. Děkuji předem o Vaší pomoc.

  12. Josef Z.

    Dobrý den, chtěl bych poprosit o zodpovězení následujícího dotazu. 29.7 jsem podepsal kupní smlouvu na dům a pozemek (spolu s návrhem na vklad do katastru) s firmou A s.r.o., ovšem zpětně jsem se dozvěděl, že došlo k jejímu rozdělení na A s.r.o. a B a.s. Toto rozhodnutí soudu bylo vydané 25.7 a vstoupilo v platnost 1.8. Potvrzení návrhu na vklad proběhlo 5.8 tedy v době, kdy již firma A s.r.o. nebyla vlastníkem domu. Od 1.8 byla již vlastníkem firma B a.s.

    Můj dotaz zní, musím s firmou A s.r.o. zrušit kupní smlouvu a sepsat novou s firmou B a.s? Nebo jsem právoplatný vlastník a firmy se vypořádají mezi sebou? Nedovedu jsi představit, že bych rušil stávající platnou kupní smlouvu a podepisoval novou, když z větší části byl dům zaplacen mojí bankou, která mi poskytla ůvěr.Navíc jsem už zapasaný v katastru.

    Mnohokrát děkuji za odpověď.

  13. Karla Červinková

    Dobrý den. Mám problém. Jsem vlastníkem nemovitosti, na které je zapsané sídlo firmy, tato firma přerušila svou činnost již v r.2007, ale stále je tady hlášená. Má dluhy,exekuce. Majitelé firmy již poslali návrh na zrušení firmy. Jenže mezi tím se na katastru objevil zápis na tuto firmu, vyhotovil to soud, zajímalo by mě, jestli může katastr zapsat např. exekuci na moji nemovitost, i když ta firma tady má pouze sídlo, ale není vlastníkem nemovitosti.

    Děkuji Kája

  14. Martin Hujer

    Dobrý den,hospodařím na pozemku v dobré víře v tom,že je psaný na dědečka.Sám tvrdil,že je pozemek přepsán na něj.Dostal kdysi od družstva papír o nakládání s pozemkem pro ůčely hospodaření na dobu neurčitou.Po jeho smrti se pozemek stal předmětem dědického řízení a v katastru je vedený on a jeho otec.Když bylo dědění po otci,dostavil se pouze dedeček a jeho bratr ne.Dnes si dělají nároky na pozemek potomci po jeho bratru.Nikdy nejevili zájem mu něco udělat.Mám nějakou šanci pozemek vydržet,když na něm 12let hospodařím a dědeček někdy od r.1955?

  15. Mgr. Lucie Jindrová, advokát

    Dobrý den,

    prodávající musí být vlastníkem věci. Z toho vyplývá, že nejprve by měl být v KN zapsán vlastník, který nemovitost zdědil.

    Aby mohla být nemovitost zapsána přímo na Vás ze zesnulého, musela byste být dědicem.

  16. Mgr. Lucie Jindrová, advokát

    Dobrý den,

    ano, možné to je. Dojděte si na katastrální úřad a tam dle vašeho rodného čísla mohou tuto informaci zjistit.

    Je i teoreticky možné, že by mohl být zapsán v KN ještě Váš otec.

  17. Mgr. Oldřich Topka

    Dobrý den, postačí pouhé "Ohlášení změny údajů o vlastníku a jiném oprávněném". Vzor žádosti naleznete přímo na stánkách českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (www.cuzk.cz). Změna by se měla oznámit do 30 dnů po jejím uskutečnění.

  18. Mgr. Oldřich Topka

    Dobrý den, informujte se přímo na katastru. Podává se žádost o rozdělení pozemku, ke které se vyjadřuje i místní stavební úřad. Vzhledem k tomu, že rozdělené pozemky zatím nepřecházejí na jiné vlastníky, by jste smlouvu těžko dokládal. Je také nutné předložit geometrický plán, tudíž můžete kontaktovat geodetickou kancelář. Ti Vám ho vypracují a poskytnou Vám i příslušné info.

  19. Mgr. Oldřich Topka

    Dobrý den, jestliže KÚ neprojevil dostatek dobré vůle věc řešit a místo toho požaduje, aby jste to řešili Vy zmenšením vlastního pozemku, budete muset kontaktovat právníka a zvážit jestli je možná obrana, např. prostřednictvím správní žaloby.

  20. Jiří Šupčík

    Dobrý den, tak jednoduché to není. Kladné vyjádření místního stavebního úřadu včetně žádosti a geometrického plánu jsem předložil na katastru již před mým dotazem zde. Bylo mi řečeno, že podle prováděcí vyhlášky 26/2007, paragraf 36 tyto výše zmíněné listiny nejsou dostačující pro provedení vkladu. Takže co teď????

  21. Mgr. Oldřich Topka

    Dobrý den, nejprve kontaktujte právní oddělení příslušného katastru a nechte si podrobně vysvětlit proč odmítají vyhovět Vaší žádosti. Anebo požádejte o radu přímo na Českém úřadu zeměměřickém a katastrálním. Když není v zákoně jednoznačně upraveno, jak postupovat v konkrétním případu, musí se hledat jiný funkční způsob.

  22. Mgr. Oldřich Topka

    Dobrý den, smlouva by měla vycházet z údajů, které obsahuje katastr. Nejjistější bude uvést označení podle stavu, jaký je zapsán v katastru s tím, že se uvedou i další okolnosti, zejména pak nové označení podle rozdělení. Ověřte si na katastru předem, jak postupovat a co uvést v návrhu, ať Vám pak zbytečně nezastaví řízení o návrhu.

  23. Mgr. Oldřich Topka

    Dobrý den za určitých okolností osvobození od daně existuje. U výměny bytů jde o daň z převodu nemovitostí a daň z příjmu. Jestli ovšem ve Vašem případě nastaly takové okolnosti, to z dotazu nevyplývá. Na takové věci je třeba se informovat u příslušného finančního úřadu. To, že nemáte prostředky není žádný důvod k tomu, aby Vám byla daň prominuta.

  24. Mgr. Oldřich Topka

    Dobrý den, odstoupení od smlouvy by bylo možné za podmínek, které máte stanovené ve smlouvě se stavitelem. To, o čem píšete, nevede k nemožnosti a neurčitosti plnění, takže jako důvod pro odstoupení to uplatníte těžko.

  25. Mgr. Lucie Jindrová, advokát

    Dobrý den,

    na to, abych dokázala odpovědět, znám málo podrobností této věci. Nicméně, jestliže byly předloženy katastrálnímu úřadu všechny potřebné listiny, začal provádět úkony v souladu s Vaším návrhem. Protože nevím, co přesně mu bylo předloženo, těžko Vám mohu pomoci.

  26. Mgr. Lucie Jindrová, advokát

    Dobrý den,

    pokud jste již zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí, tak nevím, co řešíte. Vlastníkem je osoba, která je zapsána v KN a jestliže tam byla zapsána společnost A, tak pak jste ani nemohl uzavírat smlouvu s nikým jiným. Vy jste byl v dobré víře. Ale samozřejmě neznám bližší detaily.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Můžete používat následující HTML značky a atributy: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>