Nejběžnější ujednání u kupní smlouvy

 

Výhrada vlastnického práva bývá častým prvkem při uzavírání kupních smluv, u kterých je předmětem věc větší hodnoty. Lze pomocí ní například zajistit, že vlastnictví k věci přejde na kupujícího až po zaplacení (alespoň části) kupní ceny. Má-li vlastnictví k prodané movité věci přejít na kupujícího až po zaplacení ceny, musí být tato výhrada dohodnuta písemně. Obecně lze však říci, že výhrada vlastnického práva nemusí být vázána pouze na zaplacení kupní ceny, ale lze ji vázat i na jinou podmínku. Důležitým faktem je, že pokud nevyplývá ze smlouvy něco jiného, přechází nebezpečí nahodilé zkázy a nahodilého zhoršení na kupujícího odevzdáním věci. Jedná se tedy o štěpení okamžiku přechodu vlastnického práva a přechodu nebezpečí náhodných škod na věci v neprospěch kupujícího (není vlastníkem, ale nahodilé zhoršení věci jde k jeho tíži).

Předkupní právo není tak častým jevem jako výše zmíněna výhrada, ovšem své uplatnění rovněž v praxi nachází. Platí tedy, že kdo prodá věc s výhradou, že mu ji kupující nabídne ke koupi, kdyby ji chtěl prodat, má předkupní právo. Ovšem nutno podotknout, že takové právo lze dohodnout např. i pro případ darování či jakéhokoli jiného zcizení. Není-li však dohodnuto jinak, platí pouze pro prodej věci. Obecně působí jen vůči osobě, která se k předkupnímu právu zavázala. Dále předkupní právo nepřechází na dědice oprávněné osoby a nelze je převést na jinou osobu. Smluvně se ale lze od tohoto podpůrného zákonného ustanovení odchýlit v tom smyslu, že předkupní právo lze dohodnout i jako věcné právo, které působí i vůči nástupcům kupujícího. Smlouva se musí uzavřít písemně a předkupní právo se nabývá vkladem do katastru nemovitostí. Nekoupil-li prodávající věc nabídnutou kupujícím, zůstává mu zachováno předkupní právo i vůči jeho právnímu nástupci.

Logickou se zdá být otázka důsledků porušení předkupního práva. Zde ovšem nemá oprávněný tak silné postavení, jak by bylo možno očekávat. Bylo-li totiž předkupní právo porušeno, může se oprávněný buď na nabyvateli domáhat, aby mu věc nabídl ke koupi, anebo mu zůstane předkupní právo zachováno.

Občanský zákoník rovněž upravuje postup, jak naplnit předkupní právo po „technické stránce“ – tedy lhůty provedení prodeje, placení ap. Není-li dohodnuta doba, do kdy má být prodej proveden, musí oprávněná osoba vyplatit movitost do osmi dnů, nemovitost do dvou měsíců po nabídce. Uplyne-li tato doba marně, předkupní právo zanikne. Nabídka se vykoná ohlášením všech podmínek; jde-li o nemovitost, musí být nabídka písemná. Kdo je oprávněn koupit věc, musí zaplatit cenu nabídnutou někým jiným (otázka spekulativních nabídek), není-li dohodnuto jinak. Nemůže-li věc koupit nebo nemůže-li splnit podmínky nabídnuté vedle ceny a nelze-li je vyrovnat ani odhadní cenou, předkupní právo zanikne. Zde lze upozornit, že se opět jedná o dispozitivní ustanovení, od kterých se lze smluvně odchýlit.

Právo zpětné koupě se od předkupního práva na první pohled příliš neliší. Kdo prodá movitou věc s výhradou, že má právo žádat vrácení věci do určité doby po koupi, vrátí-li kupujícímu zaplacenou cenu, má právo zpětné koupě. Zde tak o vrácení věci původnímu vlastníku nerozhoduje kupující, ale sám původní vlastník – tedy prodávající. Nutno vědět, že smlouva o právu zpětné koupě musí být uzavřena písemně. Právo zpětné koupě musí prodávající uplatnit písemnou formou a není-li dohodnuto jinak, nejpozději do jednoho roku od odevzdání věci kupujícímu, jinak právo zpětné koupě zanikne. Využije-li prodávající práva zpětné koupě, musí kupující vrátit věc bez zbytečného odkladu a každá strana má práva a povinnosti, které měla druhá strana z původní kupní smlouvy. Rovněž zde je nutné upozornit na fakt, že se jedná o dispozitivní ustanovení (jak vyplývá ze slov „…není li dohodnuto jinak“), která lze smluvně upravit. Týká-li se právo zpětné koupě věci určené podle druhu (ne konkrétní věc,ale např. 1q obilí ap.), vzniká uplatněním tohoto práva kupujícímu závazek vrátit věc téhož druhu. Týká-li se právo zpětné koupě věci jednotlivě určené, je kupující povinen vrátit tutéž věc, kterou koupil. Rovněž je u práva zpětné koupě silnější postavení oprávněného. Smlouva o zcizení věci, jíž bylo porušeno právo zpětné koupě, je totiž (na rozdíl od porušení předkupního práva) neplatná.

Závěrem můžeme upozornit na fakt, že ve smlouvách lze uzavřít další zvláštní podmínky, pokud je zákon výslovně nezakazuje, vázat plnění na různé podmínky (odkládací či rozvazovací), či jinak vázat smluvní plnění, čímž se plně naplňuje princip autonomie vůle ve smluvním právu.

 

Zbyněk Bouda, autor je studentem 4. ročníku Právnické fakulty Masarykovy univerzity v Brně

1 komentář u „Nejběžnější ujednání u kupní smlouvy

  1. Alena Vít

    Chci odkoupit na zakladě kupní smlouvy DHMaDDM od spol. s.r.o.,kde jsou 3 samos.jednající jednatelé a jeden z nich je můj otec.Na spol.s r.o.na kterou nakupuji jsem jediný jednatel. Musím mít soutního znalce na stnovení cen prodávaných věcí? Mohu koupit tento majetek za za cenu zůstatkovou z jejich účetnictví? Bojím se, aby stanovené ceny nebyly napadeny F.U. vzhledem ke spřízněnosti jednoho jednatele. Podíl ve společnosti kde jsou 3 jednatelé je stejný. Děkuji za brzkou odpověď.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Můžete používat následující HTML značky a atributy: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>