Smlouva o smlouvě budoucí

 

Smlouva o smlouvě budoucí je stručně upravena v § 50a občanského zákoníku. Předmětem smlouvy je závazek jedné či obou stran o uzavření smlouvy v dohodnuté době. Své uplatnění má institut například tehdy, když je vůle stran uzavřít kupní smlouvu, avšak kupující nemá v dané době dostatek finančních prostředků k realizaci smlouvy. 

Zákon stanoví, jaké jsou náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí. Náležitosti je možné rozdělit do dvou skupin. Jednak to jsou náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí jako institutu, a dále náležitosti smlouvy, která má být v budoucnu uzavřena. V budoucnu uzavřenou smlouvou může být jakýkoli pojmenovaný, ale i nepojmenovaný typ smlouvy. 

Smlouva o smlouvě budoucí musí být ze zákona v písemné podobě. Zákonodárce vyžaduje písemnost z důvodu jasného doložení závazku. Další povinnou součástí smlouvy je vymezení doby, do které je třeba smlouvu uzavřít. Doba může být vymezena jak konkrétním datem, tak i jiným způsobem, například lhůtou běžící od určitého okamžiku. V neposlední řadě je třeba, aby smlouva o smlouvě budoucí jasně specifikovala závazek uzavřít smlouvu. Smlouva, která má být uzavřena, musí být natolik specifikována, aby obsahovala veškeré podstatné náležitosti. Není třeba přiložit podrobně vypracovanou smlouvu; vymezení podstatných náležitostí je z hlediska práva dostatečné. Lze však jen doporučit komplexnější úpravu budoucí smlouvy jako prevenci před případnými spory. U kupní smlouvy budou podstatnými náležitostmi zpravidla vymezení ceny a předmětu koupě. Absence jakékoli z výše stanovených náležitostí znamená absolutní neplatnost smlouvy, a takové smlouvy se není možné dovolat. 

Smlouva o smlouvě budoucí může opravňovat jednu nebo i obě strany k uzavření smlouvy. Povinnost uzavřít smlouvu vzniká až výzvou k uzavření. Bez této výzvy se později nemůže strana dovolávat nesplnění závazku. Pakliže druhá strana přes výzvu nesplnila svoji povinnost smlouvu uzavřít, nastávají negativní účinky jako v případě porušení jiných smluv. Smlouva o smlouvě budoucí je závazná jako každá jiná smlouva. Strana, která neúspěšně druhou stranu vyzvala, se může domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Žalobu však tato strana může podat v omezené lhůtě jednoho roku počítanou od doby, kdy měla být smlouva uzavřena. 

Dalším následkem nesplnění povinnosti uzavřít smlouvu na základě výzvy je možnost domáhat se práva na náhradu škody, za předpokladu, že škoda v důsledku nesplnění povinnosti vznikla. 

Závěrem je vhodné dodat, za jakých okolností straně zaniká povinnost smlouvu uzavřít. Zákon stanoví pouze jednu výjimku. Závazek uzavřít smlouvu zaniká pouze tehdy, pokud se okolnosti, ze kterých účastníci při vzniku smlouvy vycházeli, změnily natolik, že nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena. Zmíněné kritérium je objektivní. Bude vždy záležet na úvaze soudu, zda přizná změně okolností takový význam, aby změna vedla k zániku závazku.

 

Petr Sprinz, autor je studentem Právnické fakulty Palackého univerzity v Olomouci

10 komentářů u „Smlouva o smlouvě budoucí

  1. Michal Hejral

    Vážený pane studente, možná jste také zaregistroval, že smlouvu o smlouvě budoucí zná také obchodní zákoník, a tato úprava je co do požadavků na obsah smlouvy i následky nesplnění odlišná. Pokud píšete článek s takto obecným názvem, jistě by bylo záhodno se zmínit i o této úpravě.

  2. Mgr. Lucie Jindrová, advokát

    Dobrý den,

    dovolím si odpovědět za autora článku – právě proto, že článek hovoří o občanskoprávní úpravě (což je úprava zcela samostatná a rozhodně komparaci s obchodním zákoníkem nevyžaduje), je tento článek vložen v kategorii občanského práva.

    Předpokládám, že až autor bude chtít psát o obchodněprávní úpravě, učiní tak.

    Nebo takový článek můžete napsat Vy. Všichni čtenáři z toho budou mít jistě radost.

  3. Lenka Š.

    Dobrý den, chtěla jsem se zeptat,mame podepsanou smlouvu o smlouvě budoucí na RD, ale zjistila jsem ze je v RD hlasený nájemník, který zrejme je ve vazbě.Staci v kupní smlouve napsat ze prodávajici musi zajistit zrusení trvalých pobytu cca do 60dni v nemovitosti a nebo mame cekat az tam nikdo nebude hlaseny a pak teprve mame smlouvu podepsat. prodavajici to zrejme kupoval i s najemnikem a nevedel o tom.dum byl koupen v exekuci, do ktere se dostal i ten najemnik, který je tam hlaseny.je mozne ze by se mel trvalý pobyt zrusit, kdyz uz dum prosel exekuci???kupujeme to pres real.kancelář. da se to nejak pravne osetrit, aby se pak prodavajici na to nevykaslal a najemnik by tam zustal stale hlasený.nebo kam se obratit. děkuji s práním pekneho dnes

  4. Lucie

    Dobrý den, chtěla bych se zeptat, kde se smlouva o smlouvě budoucí sepisuje, jestli u notáře anebo jen mezi dvěma zúčastněnými, dále kolik % z kupní ceny by se muselo zaplatit při odstoupení od smlouvy nebo zdali je možná sjednat určitou částku.

    Pak bych měla ještě jeden dotaz. Chtěla bych vědět, kde a za jak dlouho je možno sehnat opis společenský smlouvy u s.r.o.Děkuji za odpověď.

  5. Irena Průchová

    Dobrý den, mám dotaz. U právníka máme připravenou smlouvu o smlouvě budoucí na koupi domu. Ještě jsme ji neviděli, jen jsme si domluvili termín, kdy bude smlouva připravena k podepsání. Můj dotaz spočívá v tom, že nám právnička,kterou si najali prodávající domu řekla, že veškeré její služby budeme platit my jako kupující. To znamená veškeré schůzky s právničkou a sepsání smlouvy. Nejsem v tomto moc znalá, ale přijde mi, že by to měli platit prodávající. Byla bych Vám moc vděčná, kdyby jste mi na tento dotaz odpověděli. Děkuji

  6. Martina Houlíková

    Dobrý den

    Jmenuji se Martina Houlíková a chtěla bych radu pro svou kamarádku byla zamilovaná a zapsala svého přítele do katastru i když z bytem neměl nic společného neplatil ho ani nekoupil jen tam s ní žil ona koupila byt od své babičky za 90 000,-

    Po třech letech se rozešli a on chtěl 45000,- prostě jen tak řekl že mu je má dát a aby byla ráda že nechce 300 000,- protože ten byt je 2+1 v Sokolově a má hodnotu 650 000,- tak mu ty peníze dala ale chybělo aby doplatila 5000,- a ty teď dám jemu já protože kamarádka mi ručí svým bytem tak jí chci nějak pomoct zase já no a jde o to že jsem mu řekla že mi ale podepíše papír že ty peníze dostal jenže vůbec nevím co mám sepsat aby to mělo nějakou právní hodnotu protože v katastru je pořád a za to že dostal tyhle peníze slíbil že za rok podepíše darovací smlouvu za rok proto protože aby nic neplatili musí dokázat že přispívá na domácnost on tam trvalí bydliště má pořád ale musí na něj přepsat plyn aby bylo jasný že přispívá rok před darovaní tak proto až za rok no a já bych potřebovala pro ní pomoct sepsat nějaký to prohlášení nebo smlouvu že teda dostal těch 45 000,- a že podepíše za ten rok tu darovací smlouvu asi to takhle nejde že? No budu ráda když mi aspoň proradíte jestli je možné abychom něco sepsali že dostal ty peníze aby je nechtěl znova….. moc děkuji za brzkou odpověď za sebe i za kamarádku.

  7. Michal Hejral

    Dobrý den,

    přiznám se, že jsem si zařazení do rubriky občanské právo nevšiml, odkaz na něj byl umístěn na úvodní straně. Článek sám o sobě působí jako pojednávající o SOSB vyčerpávajícím způsobem a kdybych byl laik – podnikatel tak bych ho takto chápal, proto jsem reagoval jak jsem reagoval. Autor nechť mi prosím promine mírnou ironii a budu rád, pokud můj příspěvek přijme jako inspirující zpětnou vazbu své tvorby.

  8. Petr Sprinz

    Vážený pane kolego,

    cením si každé věcné připomínky, zpětné vazby a zájem o problematiku, a přeji Vám pěkný víkend!

  9. Mgr. Lucie Jindrová, advokát

    Dobrý den,

    skutečnost, že je v domě nahlášena nějaká osoba k trvalému pobytu neznamená, že by tato osoba byla nájemcem. Doporučuji však, aby se prodávající zavázal ve smlouvě (či lépe ještě před jejím podpisem) k tomu, aby byl tento údaj z CEO vymazán. Sice to nemá žádné faktické důsledky, ale být obtěžován jeho poštou atd., může být nepříjemné.

  10. Franken Sharp

    Dobrý den,

    doporučuji se spojit s právníkem, protože to, co jste tady uvedla je nesmysl. DO katastru lze zapsat vlastníka nebo spoluvlastníka a to na základě kupní či darovací smlouvy atd.

    V tomto případě, který uvádíte, Vaše kamarádka hloupě naletěla…

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Můžete používat následující HTML značky a atributy: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>