Plán oprav Společenství vlastníků jednotek

Otázka:

Výbor SVJ vždy zpracuje, na základě analýzy a potřeb, Plán oprav domu na následující rok a předkládá jej koncem roku vlastníkům ke schválení na shromáždění. Na schválené a v plánu uvedené akce poté vyhlašuje a vyhodnocuje poptávková řízení a následně podepisuje smlouvy o dílo, případně na menší akce oslovuje přímo firmy a dává objednávky (konkrétně kdy co a jak stanovují stanovy-zde není problém). Jde o to, že v § 11 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů (ZOVB) je stanoveno, že „k přijetí usnesení … , jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek“. Tedy je třeba 3/4 hlasů. A protože má dům něškolik vchodů (částí), je těžké vyhovět všem a tak 75 % získat je problém ( zpravidla to bývá kolem 66 % pro návrh výboru).Problém je, že stavební zákon obecně a explicitně nedefinuje pojmy modernizace, rekonstrukce, stavební úprava a oprava, jen v !3 odst. 4 definuje tzv. udržovací práce. Výbor vyhodnotil akce typu oprava schodišť a podest ke vchodům (rozbité teraso na schodech před vchody domů), výměna PVC v přízemí vchodů, malování, servis výtahů, výměna vodoměrů, zpracování projektu na opravu budovy jako tzv. udržovbací práce nebo jiné práce nestavební povahy (projekt, atp., takže se domnívá, že by ke schvákení takovéhoto plánu stačila nadpoloviční většina hlasů přítomných na shromáždění jak vyplývá z ustanovení § 11 odst.2 ZOVB. Můžete mi sdělit zda na schválení plánu oprav v rozsahu jak uvádím s těmi dle nás udržovacími pracemi, postačuje být pro jen 1/2 přítomných či musí být 3/4 všech? A kde lze nalézt (na základě čeho lze specifilokavat oč se přesně jedná)objasnění pojmů modernizace, rekonstrukce, stavební úprava, oprava – zda to nelze např. dovodit z §§ 103 a 104 stavebního zákona = je to tedy to, nač je nutno žádat u stavebního úřadu stavební povolení nebo ohlášení?

Odpověď:

Bohužel toto ustanovení zákona o vlastnictví bytů není prozatím přesně specifikováno. Bude tedy záležet na posouzení konkrétního případu, zda-li se jedná o úpravy stanovené v § 11 odstavec 5 zmíněného zákona či nikoli. Jestliže dojde mezi členy shromáždění k rozporu, zda-li jde o úpravu dle § 11 odstavec 5, bude muset o tomto rozhodnout soud.